상가건물임대차보호법 차임 3기연체의 의미

상가임대차 관계에서 계약해지가 가능한지에 대해 분쟁이 생기는 경우가 많습니다.

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상가건물 임대차보호법, 이른바 상가임대차법은 임차인의 계약갱신요구권과 임대인의 거절사유를 규정하고 있어 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있다면 계약해지가 가능하게 됩니다.

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상가임대차법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 이를 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있고, 다만 제10조 제1항 단서에서 '각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.'라고 하여 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 나열되어 있습니다.

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상가건물 임대차보호법 ( 약칭: 상가임대차법 ) [시행 2022. 1. 4.] [법률 제18675호, 2022. 1. 4., 일부개정] ​ 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

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특히 제1호 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'가 갱신거절의 대표적인 사유인데요, 매월 임대료(법상 용어는 '차임'입니다)를 낸다면 3달치를 밀렸을 때를 말합니다. 반드시 연속해서 3번 연체를 의미하는 것은 아닙니다.

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3기 차임 연체시 임대인의 갱신거절을 인정해주는 이유에 대해 법원은, "상가건물의 임차인에게 계약갱신 요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우까지 임차인의 일방적 의사에 따라 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 않는다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결 참조)."라고 판시하고 있습니다.

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즉, 3기 차임 연체시 임대차관계를 계속 유지하기 위한 신뢰관계가 깨어졌다고 볼 수 있는 것입니다.

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최근 임차인이 3달치 임대료를 밀렸다가 일부를 지급해서 임차인의 계약 갱신요구 시점에는 밀린 임대료가 3개월치에 이르지 않은 경우에도 임대인이 갱신을 거절할 수 있는지에 대한 대법원 판례가 나왔습니다.

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대법원은 '차임을 연체한 사실이 있는 경우'에 차임을 연체하고 있거나 차임을 연체했던 경우를 모두 포함한다고 보는 것이 문언에 따른 자연스러운 해석이라고 하면서 이와 달리 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임을 연체하고 있어야만 한다고 보는 것은 위 규정의 문언에 합치하지 않는다고 하였습니다.

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결국 "차임연체액이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르렀다가 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 그에 이르지 않게 된 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로 하여금 신뢰를 잃은 임차인과 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고 차임지급의무를 성실히 이행하지 않은 임차인을 보호하게 되어 형평에 반한다"고 판시하였습니다(대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263642).

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임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 보아야 한다.

(대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263642)

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임차인이 3기 차임액을 연체하였다면 그 후 계약갱신 요구 시점에는 차임액이 3기에 이르지 않더라도 이미 임대차관계의 신뢰관계를 잃은 것으로 보게 되어 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있다는 내용의 판례입니다.

[출처] 상가임대차 3기 차임 연체에 대한 판례|작성자 곽미경변호사